SAGE Mau IPO, Pegang Proyek Besar tapi Valuasi Mahal!

  • Memiliki kas yang super kecil hanya Rp482 juta
  • Valuasi mahal dengan PBV hingga 3 kali
  • SAGE sedang mengerjakan proyek besar yakni kawasan residensial dan komersial dengan lahan seluas 6,5 Ha di daerah Cibinong, Bogor atau disebut dengan “Cibinong New City”

Jakarta, CNBC Indonesia – Sektor properti tak lama lagi akan kedatangan calon emiten baru. PT Saptausaha GemilangIndah Tbk (SAGE) akan segera listing di Bursa Efek Indonesia pada 8 Maret 2023.

Dimana harga penawaran berada di Rp100-Rp125 dengan jumlah saham yang ditawarkan sebanyak 16,1 juta lot. Market capnya sendiri berada di sekitar Rp161 milyar-Rp201,2 milyar.

Dimana tanggal masa penawaran awal 16-22 Februari 2023, masa penawaran umum 1-6 Maret 2023, penjatahan 6 Maret 2023 dan distribusi saham 7 Maret 2023.

Menariknya lagi, SAGE akan membagikan waran secara cuma-cuma alias gratis, dengan waran rasio 4:5 yang berarti setiap pemegang 4 saham baru SAGE akan mendapatkan 5 waran.

SAGE terbilang saham yang terlalu mahal, namun sebelum membahas valuasi, mari lihat penggunaan dana IPO SAGE.

Penggunaan Dana IPO SAGE

Di bawah ini adalah penggunaan dana IPO SAGE:
– Sekitar Rp113 milyar akan digunakan untuk pembayaran utang kepada pihak ketiga PT Multi Mandiri Persada (MMP), sehubungan dengan pembelian lahan di sekitar kawasan Perseroan beroperasi.
– Sekitar Rp30 milyar akan digunakan untuk pembangunan proyek perumahan Cibinong New City, cluster Winner Sapta Villa tahap 2 dan sebagian tahap 3.
– Sekitar Rp10 milyar akan digunakan untuk tambahan lahan di sekitar kawasan Cibinong New City.
– Sisanya akan digunakan untuk modal kerja operasional Perseroan, seperti pembayaran gaji, jasa profesional, biaya perizinan, keperluan kantor, dan lain-lain sehubungan dengan operasional Perseroan.

Lanjut bahas valuasi dari SAGE.

Valuasi SAGE

Dapat dilihat bahwa harga IPO SAGE berada di Rp100-Rp125 tetapi harga wajar SAGE berada di Rp35-Rp40. Hal ini cukup jelas harga jual SAGE terlalu mahal. PBV SAGE sudah berada di 2,86-3,13. Di mana PBV di atas 1 bertanda sudah mahal.

Namun secara Gross Profit Margin (GPM) SAGE terbilang memiliki margin yang cukup baik di 49%. Berarti selisih antara pendapatan dengan beban pokok SAGE cukup jauh alias untungnya cukup besar. Net Profit Margin (NPM) SAGE di angka 22.89%, hal ini menandakan laba bersih SAGE cukup baik.

Secara Return on Equity (ROE) berada di angka 3,89%. Angka ini bukanlah angka yang cukup baik karena berada di bawah ROE baik di 8,32%. Berarti pengelolaan modal terhadap laba kurang baik.

Kemudian dapat dilihat juga dari Return on Asset (ROA) berada di angka yang kecil di 1.75%. Ini jauh di bawah ROA baik di 5.98%. Hal ini menandakan pengelolaan aset terhadap laba kurang efisien. Debt to Equity Ratio (DER) berada di 122.86%. Angka ini cukup tinggi, rata-rata memang sektor properti memiliki DER cukup tinggi di atas 100%. Hal ini berarti pembayaran kewajiban terhadap modalnya tidak cukup baik.

Cash Ratio (CR) berada di 0.35%. Angka kas ini cukup kecil sekali. Berarti likuiditas SAGE dalam membayar kewajiban sangat kecil, jauh dari 100%.

Investor dapat melihat juga dari sisi pertumbuhan penjualan.


Foto: prospektus SAGE

Dapat dilihat bahwa adanya kenaikan yang signifikan pada penjualan per 31 Agustus 2022 dari 2021. Pendapatan meningkat 819,78%, salah satu faktor terbesarnya adalah peningkatan penjualan pada rumah hunian.

Selain dari penjualan, dapat dilihat dari pertumbuhan laba bersih.

31 Agustus 2022 31 Agustus 2021

Laba bersih tahun berjalan meningkat 213,91% karena meningkatnya pendapatan dari hunian rumah dan menurunnya beban umum dan administrasi.

Selain itu, mulai tahun 2023 Perseroan akan membagikan dividen sebesar-besarnya 20% dengan sebelumnya mempertimbangkan struktur permodalan, kebutuhan pengembangan, kinerja Perseroan, keputusan RUPS, dan dengan memperhatikan keuntungan atau saldo laba positif yang didapat pada tahun fiskal serta kewajiban Perseroan untuk mengalokasikan dana cadangan sesuai dengan aturan yang berlaku dan kondisi keuangan Perseroan.

Mari simulasikan apakah kas SAGE sanggup membayar dividen kepada para investornya. Bisa diambil contoh dengan data per 31 Agustus 2022.

Jika menggunakan data laba bersih per 31 Agustus 2022, maka SAGE membutuhkan dana untuk pembagian dividen sebesar Rp939 juta, sedangkan kas per 31 Agustus 2022 hanya berada di Rp482 juta. Secara otomatis justru kas SAGE minus Rp456 juta dan dianggap masih belum sanggup membagikan dividen.

Bisnis SAGE

PT Saptausaha GemilangIndah Tbk (SAGE) merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang property di sektor perumahan dan komersil, baik di dalam kota maupun di luar kota.

Saat ini Perseroan sedang mengembangkan kawasan residensial dan komersial dengan lahan seluas 6,5 Ha di daerah Cibinong, Bogor. Adapun kawasan tersebut merupakan bagian dari rencana master plan “Cibinong New City” seluas total 125 Ha, dimana di dalam area tersebut akan dibangun juga Central Business District.

Proyek yang sudah dijalankan untuk Cibinong New City:
– Kamala House
– Lavana House
– Ruko Portico
Proyek selanjutnya yang akan dikerjakan untuk Cibinong New City:
– Apartment
– Gedung Perkantoran
– Shopping Mall
– Luxurious Hotel

Kompetitor SAGE

Dalam persaingan properti kawasan residensial dan komersial, PT Ciputra Development Tbk (CTRA) bisa menjadi pesaing PT Saptausaha GemilangIndah Tbk (SAGE).

Dapat terlihat pada harga buku atau book value (BV) CTRA lebih murah dibandingkan SAGE, PBV nya CTRA di bawah 1 sedangkan SAGE di atas 1.

Untuk Gross Profit Margin (GPM) keduanya sama-sama memiliki margin yang bagus dari selisih penjualan terhadap beban pokoknya.

Secara Net Profit Margin (NPM) keduanya juga cukup baik dalam menghasilkan laba bersih.

Namun untuk Return on Equity (ROE) CTRA lebih unggul di 11,16%, sedangkan SAGE berada di bawah standar ROE baik di 3,89%. Berarti pengelolaan modal terhadap laba CTRA lebih baik.

Untuk Return on Asset (ROA) keduanya berada di bawah 5,98%. Hal ini menandakan pengelolaan aset terhadap laba bersih keduanya kurang efisien.

Secara Debt to Equity Ratio (DER) keduanya sama-sama di atas 100%. Untuk sektor properti memang rata-rata memiliki hutang yang cukup besar.

Secara Cash Ratio (CR) CTRA memiliki likuiditas yang lebih baik di 81,57%, sedangkan SAGE berada di 0,35%.

Prospek Bisnis

PT Saptausaha GemilangIndah Tbk (SAGE) sedang mengerjakan salah satu proyek besar yaitu Cibinong New City. Proyek seluas 125 ha ini diklaim akan menjadi kawasan pusat niaga (central business district/CBD) pertama di Cibinong, Kabupaten Bogor, terkoneksi dengan Stadion Pakansari, dan merupakan kawasan terintegrasi yang akan merangkum pusat bisnis dan hunian.

Kehadiran Cibinong New City menjadi central business district (CBD) di Kota Cibinong yang mencerminkan budaya lokal dan modern dari Kota Cibinong.

Pengembangan akses dan infrastruktur baru akan menjadikan Cibinong sebagai pusat pertumbuhan baru di kawasan ini.

Indonesia Property Market Index menunjukkan kenaikan harga secara tahunan pada kuartal ketiga 2022. Indeks harga properti naik sebesar 4,9 persen secara tahunan. Kenaikan ini menunjukkan percepatan jika dibandingkan dengan kuartal ketiga 2021.

Kemudian berdasarkan rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 15-16 Februari 2023 memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 5,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar 5,00%, dan suku bunga Lending Facility sebesar 6,50%.

Bertahannya suku bunga ini akan berakibat baik untuk sektor properti, dikarenakan dengan suku bunga tetap maka harga properti kemungkinan tidak akan berimbas kenaikan harga. Hal ini akan mendorong tingkat penjualan properti.

Dapat dilihat juga pada pertumbuhan KPR, KPA dan FLPP berdasarkan data dari Bank Indonesia.


biFoto: bi


biFoto: bi

Pada triwulan III 2022, pertumbuhan total nilai kredit KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen) secara tahunan tercatat meningkat sebesar 7,98% (yoy), lebih tinggi dibanding 7,80% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Sementara itu, penyaluran KPR dan KPA secara tahunan terpantau meningkat sebesar 7,73% (yoy), lebih tinggi dari triwulan sebelumnya yang tumbuh 7,07% (yoy) (Grafik 13). Selanjutnya, pencairan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada triwulan III 2022 tercatat sebesar Rp5,679 triliun atau tumbuh negatif -15,62% (yoy), lebih rendah dari 17,29% pada triwulan sebelumnya (Grafik 14).

Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan bahwa peningkatan harga properti residensial di pasar primer secara tahunan masih berlanjut hingga triwulan III 2022. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan III 2022 tercatat sebesar 1,94% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 1,66% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Namun demikian, pada triwulan IV 2022, harga properti residensial primer diprakirakan mulai meningkat secara terbatas sebesar 1,65% (yoy).

Dari sisi penjualan, pertumbuhan penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan III 2022 tetap kuat. Hal ini terindikasi dari penjualan properti residensial yang tumbuh sebesar 13,58% (yoy) pada triwulan III 2022, meski lebih rendah dari 15,23% (yoy) pada triwulan sebelumnya.

Hasil survei juga menunjukkan bahwa pembiayaan non-perbankan masih menjadi sumber pembiayaan utama untuk pembangunan properti residensial. Pada triwulan III 2022, sebesar 73,20% dari total kebutuhan modal pembangunan proyek perumahan berasal dari dana internal. Sementara itu, dari sisi konsumen, pembiayaan perbankan dengan fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam pembelian properti residensial dengan pangsa sebesar 74,53% dari total pembiayaan.

Hal ini akan menjadi pendorong bahwa properti 2023 optimis bertumbuh.

Lalu IPO SAGE layak dibeli atau tidak?

Jika menilai dari valuasi maka SAGE belum layak beli dikarenakan harganya yang cukup mahal. Selain itu arus kas yang cukup kecil, tetapi jika dilihat dari pertumbuhan laba bersih memang SAGE patut diapresiasikan karena berhasil merubah kerugian menjadi laba pada periode 31 Agustus 2022.

Untuk prospek properti memang belum naik signifikan, pertumbuhannya masih fluktuatif. Jika properti bisa booming di tahun 2023 tentu SAGE bisa menjadi pilihan yang menarik setelah listing di Bursa Efek Indonesia.

Sanggahan: Artikel ini adalah produk jurnalistik berupa pandangan CNBC Indonesia Research. Analisis ini tidak bertujuan mengajak pembaca untuk membeli, menahan, atau menjual produk atau sektor investasi terkait. Keputusan sepenuhnya ada pada diri pembaca, sehingga kami tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari keputusan tersebut.

CNBC INDONESIA RESEARCH

[email protected]

[Gambas:Video CNBC]



Artikel Selanjutnya


‘Kredit Macet’ Bank Sumut Menjulang, Berani Beli Sahamnya?

(saw/saw)


Sumber: www.cnbcindonesia.com

Related posts